Immobilienconsulting auf höchstem Niveau

Immobilienmaklerauftrag

Grundsätzlich gibt es die Form als Schlichter- oder Alleinvermittlungsauftrag im MaklerwesenFINVEST ist als Immobilientreuhänder niemals ohne schriftlichen Maklerauftrag tätig. Dazu kommen noch die Nebenkostenübersicht und die Allgemeinen Geschäftsbedingungen (kurz AGB). Bei jeder Besichtigung sollte es einen Besichtigungsschein geben, so kann durch eine gewisse Quote erörtert werden, ob die Wünsche und Ziele in der Realität erzielbar sind. 

Unser (+) plus an Leistung ist Ihr (x) faches an Gewinn!

Provision 

Der Auftraggeber verpflichtet sich zur Bezahlung einer Provision für den Fall, dass er mit dem vom Immobilienmakler namhaft gemachten Interessenten das vorgenannte Rechtsgeschäft abschließt oder verdienstlich tätig geworden ist. Der Auftraggeber hat den Makler bei der Ausübung seiner Vermittlungstätigkeit redlich zu unterstützen und eine Weitergabe von mitgeteilten Geschäftsgelegenheiten zu unterlassen. Makler und Auftraggeber sind verpflichtet, einander die erforderlichen Nachrichten zu geben, insbesondere hat der Auftraggeber den Immobilienmakler von einer Änderung der Verkaufs- /Vermietungsabsicht unverzüglich zu informieren. Bei einem vorzeitigen Tätigwerden des Maklers innerhalb der offenen Rücktrittsfrist nimmt der Kunde zur Kenntnis, dass er damit bei vollständiger Vertragserfüllung (Namhaftmachung) das Rücktrittsrecht vom Maklervertrag gem. § 11 FAGG verliert.

 

Immobilienkaufoptionsvertrag in der Praxis

Beim Kauf von Immobilien bietet sich für Kaufinteressenten mit dem Optionsvertrag kurz dargestellt, eine praktikable Möglichkeit, um Zeit zum Überdenken des Kaufes zu gewinnen. Der Käufer kann sich innerhalb einer Frist für oder gegen den Kauf entscheiden, sofern er zur Zahlung des Optionspreises bereit ist. Durch das Optionsrecht des Käufers wird der Verkäufer für einen bestimmten Zeitraum gebunden und darf die Immobilie nicht ohne weiteres an einen anderen als den Optierenden veräußern. Erfolgt aber der Kauf, so dient der Optionspreis in der Regel als Anzahlung. Der Optionsvertrag sollte rechtlich und steuertechnisch und insbesonders wirtschaftlich sinnvoll sein, deshalb wenden Sie sich an einen Immobilientreuhänder wie FINVEST.

 

Über Mietverträge

Der Mietvertrag ist ein wichtiger Vertrag im Bereich der Immobilien und sollte von einem Rechtsanwalt erstellt werden, zumindest sollte ein Notar damit beauftragt werden. Einfach die Mietverträge zu kopieren, kann schwerwiegende Folgen haben, die Nachteile fließen in der Regel dem Ersteller zu. Das Mietrechtsgesetz findet auf die verschiedenen Gebäude Anwendung (oder Ausnahmen), das heißt, dass nicht alle Objekte die selben Rechtsfolgen und Fristen haben. Immobilientreuhänder dürfen nur sogenannte Formularverträge (also keine individuellen Verträge) verwenden. Der Mietvertrag muss durch Kautionen oder Garantien abgesichert werden. Ohne regelmäßigen Mietzins verursacht eine Immobilie nur Kosten und Ärger.

 

Garantien für Mieten

Es gibt mehrere Arten von Garantien, es muss unterschieden und insbesondere auf die Formulierung geachtet werden. Die Frage ist, was wird garantiert, ist es nur die Erstvermietung oder eine umfassende Garantie (Full-Serivce-Garantie) der Mieten. Weiters gibt es auch Garantien, die der Mieter beibringt. Deshalb ist eine Klarstellung in Bezug auf Garantien unumgänglich. Bei Mietgarantien ist sicherzustellen, dass, solange die Garantie gilt, die finanziellen Mittel für die Garantien auch vorhanden sind. Ein insolventer Garant bringt in der Praxis nicht viel – überprüfen Sie die Garantie und fragen Sie, wer der Garantiegeber ist. Im schlimmsten Fall könnte die abgegebene Garantie auch wertlos werden.

 

Der Mietenpool

Bei einem sogenannten „Mietenpool“ werden die Mieten eines Objektes zusammengelegt, quasi „gepoolt“ und anteilsmäßig aufgeteilt. Ein Mietenpool kann nur das auszahlen, was in ihn vorher auch eingezahlt worden ist. Sind die Wohnungen in einem Wohnobjekt nicht vermietet und/oder vorhandene Mieter die Miete mindern, weil das Wasser nicht warm wird, kommen weniger Mieteingänge zu. Folglich kann auch weniger ausgezahlt werden. Das heißt, wird durch die anderen Mieter fast nichts einbezahlt, wird das Wenige vorhandene gleichmäßig geteilt. Die besseren Wohnungen in einer Anlage leiden unter den schlechteren, denn in einer Anlage sind kaum alle Wohnungen (Nutzwerte) gleich. 

Die Konsequenz daraus: Die monatlichen Zahlungen sind zu gering für durchschnittliche Erträge. Bei guten Anlagen mit vernünftigen Eigentümern können Mietenpools ein Vorteil sein – gibt es aber schwierige (gierige) Eigentümer oder eine bonitätsschwache Mieterstruktur, werden die Mieten ungleichmäßig verteilt. „Ein Mietenpool" ist eben keine Mietgarantie. In erster Linie muss die Zinsliste, sprich die Einnahme stimmig sein, denn aus Nichts, kann kaum viel gemacht werden. Mietenpools werden regelmäßig bei Bauherrnmodelle (schlichtes Mieteigentum) eingesetzt. 

 

Die Kaution

Die Kaution ist ein Haftungsfonds für den Vermieter (Eigentümer), falls der Mieter die Miete nicht bezahlt oder Schäden verursacht. Diese muss fruchtbringend für den Mieter angelegt sein. Es sollte klar geregelt werden, wo die Kaution ist (insolvenzsicher) und zu welchen Konditionen (Zinsen) sowie Bedingungen die Kaution hinterlegt ist. Jedenfalls sollte es eine Quittung geben.

In der Praxis können verschiedene Formen der Kaution beigebracht werden. Kautionen sind klassisch in Bar, als Sparbuch (mit Losungswort) oder als Garantie sowie Versicherung zu hinterlegen, in den meisten Fällen ist nur Bares oder das Sparbuch gefragt. Ein Allmittel ist dies aber nicht, deshalb muss der Mieter umfassend geprüft werden. Aus diesem Grund wenden Sie sich an einen Immobilientreuhänder wie FINVEST.

 

Der Mieter

Der Mieter muss überprüft werden und die Zahlung seiner Miete gewährleistet werden. In den meisten Fällen wird lediglich eine Kaution (zB Bar oder als Garantie) verlangt. Weitere Garantien werden bei privaten Mietern zumeist nicht verlangt. Deshalb sollte der Vermieter eine Selbstauskunft einfordern um sich abzusichern. Neben den Personalien ist vor allem die Zahlungsfähigkeit (die Bonität) für den Vermieter von Interesse. Indem der Nachweis eines geregelten Einkommens eingebracht wird und bewiesen werden, dass woanders keine unbezahlten Mietschulden vorhanden sind. Im Gewerblichen Bereich wird dies meistens strenger gehandhabt (zB Patronatserklärungen). 

Aufträge zur Immobilienbewirtschaftung

Die Menschen möchten es einfach – genau das verstehen wir. FINVEST  bietet Aufträge zur Immobilienbewirtschaftung rund um die Immobilien an. Die Wohnanlagen haben zwar einen Hausverwalter, doch wir bieten weitere Dienstleistung an. Heute gehören Immobilienbewirtschaftungsverträge und Subverwaltungsvertäge zum Standard. Oftmals schränken die Verträge die Flexibilität und die Rendite ein, lassen Sie die Verträge daher genau prüfen oder fragen Sie uns, wo die Fallstricke liegen. Ein Investment sollte ein Investment sein – genau dort liegt unsere Kernkompetenz in Anlegerimmobilien. Durch FINVEST werden die Verträge klar und verständlich geregelt und kosten nur wenige EUR im Monat.

Optimierung von Leerstand

Bei einem Leerstand handelt es sich um ungenutzte oder unvermietete Flächen bei Immobilien. Eine 100-Prozentige Auslastung gibt es in der Praxis kaum, denn ein geringer Teil ist immer im Umbruch (Leerstand). Der Leerstand kann in die verschiedenen Arten (konjunkturell, strukturell oder spekulativ) unterteilt werden. Oft ist es sinnvoll, warum ein Objekt derzeit nicht vermietet ist (zB Umbau). Deshalb soll zumindest eine Quote (Leerstandsquote) von drei Prozent mit berechnet werden. Ein Leerstand kostet dem Eigentümer Geld, denn die Betriebskosten sind unabhängig davon zu tragen. Abhilfe können hier Immobilienbewirtschaftungsverträge auch für Private bringen, im gewerblichen Bereich ist dies bereits Standard (zB Hotelbetrieb).

 

Zweitmarktimmobilieninvestments

Die Zweitmarktimmobilieninvestments haben sich in den letzten Jahren sehr stark aus Bauherrenmodellen sowie aus gebrauchten Anlegerwohnungen entwickelt. Bei diesen Modellen ist immer die steuerliche Unbedenklichkeit im Auge zu behalten, denn der Focus liegt in der Abschreibung als Steuersparmodell. Gebrauchte Anlegerwohnungen werden in der Regel ohne Umsatzsteuer (UST-Option) erworben und die Finanz ist außen vor. Bei Bauherrnmodellen muss genau geprüft werden, wie die Finanz die verkürzte Abschreibung sieht oder ob es hierbei Einwände gibt. Investoren, die solche Anteile erwerben, haben einen genauen Überblick über die Mietsituation der Vergangenheit und die Beschaffenheit der Immobilie. Der wesentliche Vorteil liegt darin, dass eine reale Immobilie und kein Prospekt vorliegt. Der Unterschied im Preis sollte sich analog zur Restnutzungsdauer verhalten. 

 

Baurecht - Superädifikat

Der Eigentümer eines Grundstücks ist gleichzeitig auch der Eigentümer eines darauf errichteten Gebäudes – soweit ist die landläufige Meinung. Das Baurecht ermöglicht eine Ausnahme, das heißt, es wird eine eigene Einlage (Baurechtszahl) zwischen 10 und nicht mehr als 100 Jahren errichtet. Damit kann auf einem fremden Grundstück ein eigenes Gebäude errichtet werden (das Superädifikat). Einige Institutionen wie Kirchen und Stifte aber auch Landwirte wollen oder dürfen Grundstücke gar nicht verkaufen und können somit trotz allem einen Zins vereinnahmen, um das brachliegende Land nutzbar zu machen. Voraussetzung für die Benützung (ausdrückliche Erlaubnis) des fremden Grundes ist ein Miet- oder Pachtvertrag (Indexierung). Der Eigentümer der Liegenschaft behält zwar seine Eigentumsrechte, doch der „Bauberechtigte“ darf ein Bauwerk darauf errichten und dort wohnen oder dieses sogar vermieten. Er spart sich damit den Kaufpreis für das Grundstück. Diese Möglichkeit bietet einen massiven Vorteil, denn es muss kein Grundstück erworben und weniger Eigenkapital eingesetzt werden - sondern ein Pachtzins für Nutzung bezahlt werden - was aber die laufenden Kosten erhöht. Die Kosten werden besser aufgeteilt oder nach hinten verschoben. Wenn das Baurecht erlischt, fällt die gesamte Liegenschaft wieder dem Grundeigentümer zu. Auch das Gebäude fällt dann in dessen Eigentum.

 

Standortanalyse für Immobilien

Die Werthaltigkeit und die Entwicklung von Immobilien ist sehr wichtig. Viele denken beim Autokauf sofort an einen Ankaufstest, warum denken die Menschen nicht an einen Ankaufstest bei Ihrer Immobilie? Eine eigene Immobilie sollte genau so streng oder sogar noch strenger gehandhabt werden - denn der Wert und somit auch das Risiko einer Immobilie ist meist um ein vielfaches höher als jener eines familientauglichen PKWs. Es kann von besonderer Bedeutung sein, ob eine Immobilie im Potential steigt oder sinkt. Neben der aktuellen Bewertung ist die Zukunft, sprich die Entwicklung oder besser gesagt das Potential interessant. 

 

Der Vorvertrag

Der Vorvertrag (§ 936 ABGB) ist eine Vereinbarung, der einen künftig abzuschileßenden Vertrag (Hauptvertrag) und dessen wesentliche Punkte festhält und beschreibt. Kommt der Hauptvertrag nicht zu dem im Vorvertrag vereinbarten Zeitpunkt zustande, so muss binnen Jahresfrist auf Abschluss des Hauptvertrages geklagt werden, widrigenfalls das Recht erloschen ist. Der Abschluss des Hauptvertrages kann dann nicht erzwungen werden, wenn sich einer der Vertragspartner erfolgreich auf veränderte Umstände bzw. den Wegfall der Geschäftsgrundlage beruft. Gründe für die Berufung auf die sogenannte "Umstandsklausel" (Clausula rebus sic stantibus, dass heißt unveränderte Wirksamkeit des Vertrages nur unter gleichbleibenden Verhältnissen) können z.B. grundlegende gesetzliche oder wirtschaftliche Änderungen sein.

Weiters kennen wir noch die Punktation gemäß § 885 ABGB - ein Aufsatz von Haupt bzw Vertragspunkten für die Parteien, in der Praxis wird allerdings der Vorvertrag eingesetzt.

 

 

Meiden Sie das Klumpenrisiko

Mit Immobilien-Investments gehen viele Privatanleger ein ungewolltes Klumpenrisiko (Häufung von Ausfallrisiken) ein, da sie meist den Großteil ihres Vermögens in ein einziges Objekt (ohne Risikostreuung) anlegen. Noch dazu können sie - anders als bei einem anderen Sachwerte-Investment wie beispielsweise in Aktien oder generell Eigenkapital - den Kauf nur bedingt einfach rückgängig machen, weil die Abläufe umständlich und teuer sind. Es ist sinnvoller ein Immobilienportfolio aufzubauen – oder wenn Sie über weniger Kapital verfügen, investieren Sie lieber Teilbeträge.  

Nutzen Sie unser unverbindliches Rückrufservice - FINVEST Ihr Immobilienconsulting seit 2002!

 

Energievorlage- und Ausweis

Es wird darauf hingewiesen, dass entsprechend dem Energieausweisvorlagegesetz vom Verkäufer oder Bestandgeber bei Verkauf oder Vermietung/Verpachtung von Gebäuden und Nutzungsobjekten dem Käufer oder Bestandnehmer spätestens zur Abgabe der Vertragserklärung ein höchstens zehn Jahre alter Energieausweis vorzulegen ist. Wird kein Energieausweis vorgelegt, sehen die gesetzlichen Bestimmungen gem. § 5 EAVG vor, dass zumindest eine dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechende Energieeffizienz als vereinbart gilt. Die Energiekosten stehen im Verhältnis zum Ertrag der Immobilie, wobei einige Immobilien wie zB Garagen keinen Energieausweis benötigen. 

 

Darauf sollten Anleger achten!

Generell sind Immobilien für die Anleger eine interessante Anlageoption und richten sich nicht ausschließlich an Großinvestoren. Gerade kleine Anleger, die an einer langfristigen Investition interessiert sind, machen den Immobilienanlagemarkt interessant. Immobilienanlagen sind für diese Zielgruppe meist eine einträchtige und attraktive Altersvorsorge, gerade in Zeiten, in welchen viele andere Anlageoptionen nur mit niedrigen Zinsen locken. Anleger, die in Immobilien investieren, profitieren von den Wachstumschancen, die aus dem Werterhalt der Immobilie resultieren. Eine höhere Rendite erzielt, wer in einen ausgewogenen Mix aus risikoreichen Objekten und ertragreichen Immobilien investiert wo auch der Modernisierungsgrad der Immobilie und die Energieeffizienz stimmt. Dazu wird es notwendig, die genaue Lage der Immobilie zu prüfen, die Gebäude gründlich von innen und außen zu besichtigen und die Bauqualität prüfen zu lassen.

Gerade Privatanleger sollten sich auch auf indirekte Immobilien-Investments interessieren, denn vielleicht ist der erste Schritt nicht eine eigene Wohnung sondern die Anteile einer Immobilie oder eines Portfolios - auch könnte über Alternative Investments in Immobilien investiert werden. Im Focus muss die Diversifikation der Invention bleiben, dass heißt, nicht zu viel Kapital in ein Objekt oder Markt zu geben oder in Teilschritten investieren.  

 

Wichtiger Hinweis:

Diese Informationen sind nicht als Empfehlung zum Kauf oder Verkauf von Finanzinstrumenten/Immobilien oder als Aufforderung, ein solches Angebot zu stellen, zu verstehen. Diese Publikation dient lediglich der Information und ersetzt keinesfalls eine individuelle, auf die persönlichen Verhältnisse der Anlegerin bzw. des Anlegers (z. B. Risikobereitschaft, Kenntnisse und Erfahrungen, Anlageziele und finanziellen Verhältnisse) abgestimmte Beratung.

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